Taux d’usure 2025 : tout comprendre et l’anticiper

La langue française réserve parfois des surprises. Qui aurait cru que l’expression « taux d’usure » concernait les crédits financiers et non l’usure de vos pneus de voiture ? Heureusement, nous sommes là pour vous aider à mieux comprendre ce seuil réglementaire et son impact sur votre emprunt immobilier.

Le taux d'usure : c'est quoi exactement ?

Le taux de l’usure, c’est tout simplement le taux d’intérêt maximal auquel une banque peut vous accorder un crédit. Fixé par la Banque de France, il a pour but de vous protéger contre des taux excessifs qui pourraient vous mettre en difficulté financière.

Que comprend-il ? 

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le taux de l’usure ne se limite pas au taux d’intérêt. Il inclut l’ensemble des frais liés à l’emprunt :

• Le taux d’intérêt
• Les frais de dossier
• Les frais de courtage
• L’assurance emprunteur
• Les frais de garantie

Pourquoi le taux d'usure est-il important ?

Son rôle principal ? Empêcher les abus des banques et s’assurer que vous puissiez emprunter dans des conditions raisonnables.

Les obligations légales pour un prêt immobilier

Les banques doivent obligatoirement respecter ce taux lorsqu’elles vous proposent un crédit immobilier. Si un taux trop élevé vous est appliqué, il s’agit d’un prêt usuraire, ce qui est illégal et passible de sanctions.

Comment est calculé le taux de l'usure ?

La Banque de France et le calcul du taux d’usure

Chaque trimestre, la Banque de France observe les taux pratiqués par les banques, fait une moyenne, puis y ajoute un tiers. Depuis février 2023, cette mise à jour est mensuelle pour s’adapter plus rapidement aux variations du marché. 

Pourquoi est-il révisé régulièrement ?

Le taux de l’usure suit l’évolution du marché pour rester cohérent avec les réalités du crédit. Un taux mis à jour trop lentement pourrait bloquer certains emprunts.

Les limites du calcul actuel

Ce système a ses faiblesses : lorsque les taux montent vite, le taux de l’usure peut être en décalage et rendre plus difficile l’obtention d’un prêt.

Par ailleurs, l’inclusion de l’assurance emprunteur dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l’une des principales critiques du mode de calcul actuel. L’assurance, bien que non obligatoire légalement, est exigée par les banques et varie selon l’âge et la santé de l’emprunteur. Cela peut exclure certains profils qui auraient pu obtenir un crédit par le passé.

Autre problème : le décalage temporel dans le calcul du taux d’usure. La Banque de France se base sur les taux pratiqués lors du trimestre précédent, ce qui crée un effet de ciseau lorsque les taux d’intérêt augmentent rapidement. Ce décalage empêche certains emprunteurs d’accéder au crédit, malgré des conditions qui resteraient viables si les calculs étaient plus réactifs.

Que risque une banque qui dépasse le taux d’usure ?

Un organisme qui prête à un taux usuraire encourt de lourdes sanctions : amendes, annulation du contrat de prêt, voire des peines de prison pour ses dirigeants.

Quels sont les taux d'usure actuels ?

Quel taux d’usure au 1er janvier 2025 ?

Avec l’évolution récente des taux d’intérêt, le taux d’usure en 2025 devrait continuer d’augmenter pour refléter la tendance haussière du marché du crédit immobilier. Il sera crucial de consulter les chiffres actualisés début janvier pour savoir à quoi s’attendre avant d’emprunter.

Les experts anticipent des taux élevés, notamment pour les prêts à long terme (20 ans et plus). Cela signifie que les emprunteurs devront redoubler de vigilance et comparer plusieurs offres afin de trouver le financement le plus avantageux.

Quels sont les taux par type de crédit immobilier ?

En fonction du type de crédit immobilier souscrit, le taux de l’usure peut différer. Voici comment il est généralement réparti :

• Prêts à taux fixe (10, 15, 20 ou 25 ans) : ces taux sont souvent les plus élevés en raison des garanties offertes aux banques.
• Prêts à taux variable : un peu plus bas, mais avec une certaine incertitude sur leur évolution.
• Prêts relais : destinés aux acheteurs souhaitant financer un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, ces prêts peuvent avoir un taux d’usure plus élevé en raison du risque accru pour la banque.

Voici le tableau détaillé des taux d’usure applicables au 1er janvier 2025 (source cafpi) :

Comment a-t-il évolué dernièrement ?

Depuis 2022, le taux d’usure a connu une hausse notable en raison de l’augmentation générale des taux d’intérêt. Cette tendance devrait se poursuivre en 2025, influencée par plusieurs facteurs économiques tels que l’inflation et les politiques monétaires de la Banque Centrale Européenne.

Et ces dernières années ? 

En 2023 et 2024, le passage à une révision mensuelle du taux d’usure a permis d’éviter des blocages trop fréquents dans l’octroi des crédits. Cette mesure a aidé à ajuster plus rapidement le seuil maximal des prêts aux réalités du marché. Toutefois, certains emprunteurs restent pénalisés, notamment ceux dont le profil est jugé plus risqué par les banques.

Où trouver les taux de fl’usure ?

Si vous cherchez les taux actuels, direction le site de la Banque de France. Tout y est publié chaque mois.

Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il lié au taux d'usure ?

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) inclut tout : intérêts, assurance, frais annexes… C’est lui qui est comparé au taux de l’usure. Si votre TAEG dépasse le seuil, la banque ne pourra pas vous accorder le prêt.

Mon prêt est refusé à cause du taux d'usure : que faire ?

Si votre TAEG dépasse le taux de l’usure, vous avez deux options : abandonner ou optimiser votre dossier pour le faire baisser.

Réformes et solutions proposées

Face aux limites actuelles du calcul du taux d’usure, plusieurs réformes ont été suggérées :

1. Exclure l’assurance emprunteur du TAEG, afin de ne pas pénaliser les profils à risque.
2. Actualiser le taux de l’usure sur les offres du mois précédent, pour limiter l’effet de décalage.
3. Établir un plancher basé sur le taux d’inflation, pour éviter un taux d’usure trop bas en période d’inflation élevée.

D’autres solutions concrètes

Pas de panique ! Si votre prêt est refusé à cause du taux d’usure, plusieurs solutions existent pour contourner cette situation :

Renégocier le taux d’intérêt

Si votre banque applique un taux d’intérêt trop élevé, essayez de le négocier ou consultez d’autres établissements pour comparer les offres.

Modifier l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une part importante du TAEG. Optez pour une délégation d’assurance (c’est-à-dire une assurance externe plutôt que celle proposée par la banque) pour réduire le coût total du crédit.

Augmenter la durée du prêt

Un prêt plus long entraîne souvent des mensualités plus faibles, ce qui peut réduire le TAEG et passer sous le seuil du taux de l’usure.

Apporter un apport personnel plus conséquent

En mettant plus d’argent de votre poche au départ, vous pouvez réduire le montant emprunté et potentiellement obtenir un meilleur taux.

Opter pour un prêt à taux variable

Ces prêts ont généralement un taux initial plus bas, ce qui peut aider à respecter le seuil d’usure.

Passer par un courtier en crédit immobilier

Un courtier pourra vous aider à monter un dossier plus solide et à obtenir de meilleures conditions auprès des banques.

Explorer les prêts aidés

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le prêt Action Logement ou d’autres dispositifs peuvent compléter votre financement et réduire le TAEG global.

Revoir le montage du crédit

Parfois, scinder le prêt en plusieurs parties ou utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) peut permettre de respecter les seuils imposés.

Si malgré tout, vous ne trouvez pas de solution avec les banques classiques, il peut être judicieux d’attendre une évolution du taux d’usure avant de refaire une demande.

Les prêts concernés par le taux d’usure

Particuliers : les prêts concernés par le taux d’usure

Les emprunteurs particuliers sont protégés par des taux d’usure spécifiques, différents selon le type de crédit, son montant, ou sa durée :

• crédit de trésorerie, selon le montant
• crédit immobilier à taux fixe, selon la durée
• crédit immobilier à taux variable
• prêt relais

À noter que ne sont concernés que les crédits attribués par des prêteurs professionnels, conformément à l’article L 311-1 du code de la consommation. Ainsi, aucun taux d’usure n’est prévu pour les prêts entre particuliers, par exemple.

Professionnels : les prêts concernés par le taux de l’usure

Les modalités de prise en compte du taux d’usure dans le code de la consommation ont été modifiées à plusieurs reprises depuis 2003.

A ainsi été supprimée la référence au taux d’usure pour les « prêts accordés à une personne morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale » et pour les prêts accordés aux « commerçants, artisans et entrepreneurs individuels ».

Pour ces professionnels, seuls les découverts en compte restent soumis au respect du taux d’usure.

Le taux de l’usure continue de s’appliquer aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale. Il dépend de la nature et de la durée de l’opération :

• Tout prêt d’une durée maximale de 2 ans
• Prêt à taux variable de plus de 2 ans
• Prêt à taux fixe, selon la durée
• Découvert bancaire

Plutôt que de maudire le taux d’usure, considérez-le comme un garde-fou. Si toutefois il vous empêche d’emprunter, il existe des solutions pour optimiser votre dossier et réduire votre TAEG. Parmi elles, l’assurance emprunteur indépendante est l’alternative la plus efficace pour réaliser des économies substantielles et concrétiser votre projet immobilier.

Finalement, avec ces conseils, vous pourriez bien obtenir le prêt dont vous rêvez… et pourquoi pas, cette maison de campagne tant convoitée !