Si vous êtes propriétaire et que vous louez un bien immobilier non meublé, la question de l’imposition de vos revenus locatifs est inévitable. Deux options principales s’offrent à vous : le régime réel et le micro-foncier. Ce dernier est souvent privilégié par les petits bailleurs pour sa simplicité et ses avantages fiscaux. Mais en quoi consiste-t-il exactement ? Qui peut en bénéficier en 2025 ? Quels sont ses points forts et ses limites ? Cet article vous donne toutes les clés pour optimiser votre fiscalité immobilière en 2025.
- Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
- Conditions d'éligibilité
- Avantages du régime micro-foncier
- Inconvénients du régime micro-foncier
- Régime micro-foncier ou régime réel : quel choix faire en 2025 ?
- Comment déclarer ses revenus sous le régime micro-foncier en 2025 ?
- Location meublée et régime micro-foncier, est-ce possible ?
- Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est un mode d’imposition simplifié des revenus issus de la location de biens non meublés. Il permet aux propriétaires bailleurs de déclarer leurs revenus locatifs sans se soucier des justificatifs de dépenses.
En contrepartie, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers perçus, couvrant ainsi les charges locatives (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, assurance, etc.). Cela signifie que l’impôt est calculé uniquement sur 70 % des revenus locatifs bruts, ce qui simplifie considérablement la gestion fiscale.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier de ce régime en 2025, il faut respecter plusieurs conditions :
Plafond de revenus locatifs
Vos revenus locatifs bruts annuels ne doivent pas dépasser 15 000 €.
Type de bien concerné
Seuls les biens loués non meublés sont éligibles.
Exclusion de certains dispositifs fiscaux
Les logements soumis à des régimes d’incitation fiscale spécifiques (Malraux, Monument historique, Périssol, Pinel, etc.) sont exclus.
Aucune option pour le régime réel en cours
Si vous avez déjà opté pour le régime réel pour un bien, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier pour celui-ci.
Avantages du régime micro-foncier
Ce régime séduit de nombreux investisseurs immobiliers par sa simplicité et sa facilité de déclaration :
✅ Déclaration simplifiée
Il suffit d’indiquer le montant brut des loyers perçus sur sa déclaration d’impôts (formulaire 2042, case 4BE). L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
✅ Idéal pour les petits investisseurs
Si vous avez peu de charges à déduire, ce régime permet d’éviter la gestion complexe du régime réel.
✅ Aucune obligation comptable
Contrairement au régime réel, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de conserver tous les justificatifs des charges.
Inconvénients du régime micro-foncier
Malgré ses atouts, ce régime présente aussi certaines limites à prendre en compte :
❌ Pas de déduction des charges réelles
Si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété) dépassent 30 %, le régime réel est plus intéressant.
❌ Plafonnement strict
Dès que vos revenus locatifs dépassent 15 000 €, vous passez automatiquement au régime réel, qui nécessite plus de gestion.
❌ Absence de déficit foncier reportable
Si vos charges dépassent vos loyers, vous ne pouvez pas générer de déficit foncier à reporter sur les années suivantes.
Régime micro-foncier ou régime réel : quel choix faire en 2025 ?
Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend de votre situation fiscale et de vos charges :
💡 Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers, le micro-foncier est l’option la plus simple et efficace.
💡 Dans le cas où vous avez des charges élevées (travaux, emprunts, charges de copropriété), le régime réel vous permet de maximiser vos déductions.
💡 Vous prévoyez de gros travaux ? Privilégiez le régime réel, qui permet de déduire ces dépenses de vos revenus imposables.
Comment déclarer ses revenus sous le régime micro-foncier en 2025 ?
Bonne nouvelle ! En 2025, la déclaration des revenus locatifs sous ce régime reste très simple. Voici comment procéder :
1️⃣ Reportez le montant total des loyers perçus dans la case 4BE du formulaire 2042 de votre déclaration de revenus.
2️⃣ L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement de 30 %.
3️⃣ Vous êtes imposé uniquement sur 70 % des revenus locatifs.
Si vous possédez plusieurs biens en location, veillez à ce que le total des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 €. Dans le cas contraire, vous devrez obligatoirement basculer vers le régime réel.
Location meublée et régime micro-foncier, est-ce possible ?
Non, cela ne s’applique pas aux locations meublées. En effet, les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et doivent être déclarés sous un autre régime fiscal : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Donc pas d’abattement forfaitaire ?
En louant un bien en meublé, vous ne pourrez donc pas bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, mais vous pourrez prétendre à celui de 50 % en micro-BIC, voire 71 % pour une location saisonnière classée.
Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Lors d’un investissement locatif, l’assurance emprunteur est une étape clé pour sécuriser votre projet. Elle protège l’emprunteur en cas de coup dur (décès, invalidité, incapacité de travail) et garantit la continuité du remboursement du prêt. Par conséquent, pour bien choisir votre assurance :
Comparez les offres
Les banques proposent souvent leur propre assurance, mais une délégation d’assurance peut être plus avantageuse.
Adaptez les garanties à votre situation
Optez pour une couverture optimale selon votre âge, votre profession et vos besoins.
Vérifiez les exclusions et délais de carence
Certains contrats excluent certaines pathologies ou imposent un délai avant la prise en charge.
Négociez votre assurance emprunteur
Grâce à la loi Lemoine (2022), il est possible de résilier son assurance de prêt à tout moment pour en choisir une plus compétitive.
Ainsi, une bonne assurance emprunteur permet de sécuriser votre investissement locatif et d’assurer la pérennité de votre projet immobilier en cas d’imprévu.
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Le régime micro-foncier reste en 2025 une solution simple et avantageuse pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur fiscalité sans complexité administrative. Cependant, il est essentiel d’évaluer vos charges réelles avant de choisir ce régime. Ainsi, pour ceux qui ont des dépenses élevées, le régime réel peut s’avérer plus intéressant.
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Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
