Indivision ou SCI : que choisir ?

Acquérir un bien immobilier à plusieurs peut être une excellente idée pour concrétiser un projet de vie commun. Que ce soit avec un partenaire, un ami ou même un investisseur rencontré par hasard, il est essentiel de choisir la bonne structure juridique : indivision ou SCI ? Cet article vous aide à comprendre ces deux options et à faire le bon choix.

Indivision ou SCI : les différences

L’indivision et la SCI sont deux statuts juridiques qui définissent la répartition de la propriété d’un bien acheté en commun.

L’indivision

L’indivision est le mode de détention par défaut d’un bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, sans division physique. Facile à mettre en place, car automatique, elle peut cependant compliquer la gestion immobilière à long terme, car la plupart des décisions nécessitent un accord à la majorité. En cas de mésentente, un indivisaire peut demander le partage des biens devant notaire ou au tribunal de grande instance. La convention d’indivision peut permettre d’encadrer la gestion des biens indivis et éviter les blocages.

La SCI

La SCI (Société Civile Immobilière), en revanche, permet de gérer un bien immobilier en copropriété de manière plus structurée. Un contrat notarié définit les droits et obligations des associés, offrant ainsi plus de sécurité juridique. La SCI présente de nombreux avantages pour l’investissement immobilier, notamment pour les projets à long terme. Toutefois, elle peut être contraignante si vous souhaitez revendre vos parts ou modifier votre projet. Le gérant de la SCI a un rôle clé dans la gestion courante et peut faciliter les prises de décision, contrairement à l’indivision où l’unanimité est souvent requise pour certains actes d’administration.

Choisir entre l’indivision et la SCI dépend de vos objectifs immobiliers, qu’il s’agisse d’un achat familial, d’un investissement locatif ou d’une transmission patrimoniale.

Attention à ne pas confondre !

• Co-acquéreurs : ils deviennent propriétaires du bien ensemble.
• Co-emprunteurs : ils empruntent ensemble mais n’achètent pas nécessairement le bien.

Quels avantages / inconvénients pour l’indivision ou la SCI ?

Un projet à court terme ? Choisissez l’indivision !

L’indivision est particulièrement adaptée aux projets immobiliers à court terme car elle est simple à mettre en place et ne nécessite pas de démarches complexes. Elle permet de réaliser un achat rapide sans devoir créer une structure juridique spécifique. Toutefois, en cas de décès d’un des indivisaires, le conjoint survivant peut être contraint à demeurer dans une situation d’indivision successorale. Cependant, la gestion peut vite devenir compliquée si les indivisaires ne sont pas d’accord sur certaines décisions importantes, comme la vente du bien.

Une préférence pour la stabilité et l’organisation à long terme ? Lancez-vous dans la SCI !

Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier à long terme, la SCI est une option plus intéressante. Elle permet de structurer clairement la gestion du bien et d’anticiper sa transmission en facilitant la cession des parts. La SCI permet également de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, optimisant ainsi la fiscalité des revenus fonciers. Elle est particulièrement utile dans le cadre d’un investissement locatif ou pour la gestion d’un patrimoine immobilier familial.

Acheter un bien immobilier en SCI plutôt qu'en indivision : pourquoi ?

Acheter un bien en SCI présente plusieurs avantages :

• Répartition claire des droits et responsabilités entre les associés.
• Gestion facilitée grâce à des statuts adaptés.
• Transmission plus souple, notamment dans le cadre familial.
• Optimisation fiscale selon le type de SCI choisie.

Quels objectifs financiers peuvent orienter le choix entre SCI et indivision ?

Votre choix entre SCI et indivision doit être guidé par vos objectifs financiers :

• Si vous souhaitez un investissement à court terme, l’indivision est plus adaptée car elle permet une mise en place rapide et sans frais initiaux.
• Pour préparer une transmission ou un investissement locatif, la SCI permet d’optimiser la fiscalité et de structurer la gestion du bien.

Quelles sont les considérations fiscales à prendre en compte dans ce choix ?

La fiscalité varie en fonction du mode d’acquisition.

• En indivision, les revenus locatifs sont soumis à l’imposition classique.
• Avec une SCI, les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’optimiser la fiscalité selon leur situation. Concernant la transmission patrimoniale, la SCI offre un avantage en facilitant la transmission progressive des parts aux héritiers, réduisant ainsi les droits de donation et les droits de succession.

Passer d'une indivision à une SCI : pourquoi et comment ?

Si la gestion en indivision devient trop compliquée ou si vous souhaitez mieux organiser votre patrimoine, transformer une indivision en SCI peut être une solution judicieuse.

Pourquoi passer en SCI ?

• Faciliter la gestion d’un bien en définissant un mode de gouvernance clair.
• Optimiser la transmission aux héritiers en limitant les coûts fiscaux.
• Structurer un investissement locatif sur le long terme.

Comment faire ?

• Créer une SCI avec les indivisaires comme associés.
• Apporter le bien à la SCI, via une cession de parts ou un apport en nature (soumis à des droits d’enregistrement).
• Rédiger les statuts en précisant les règles de gestion.
• Effectuer les formalités : immatriculation au registre du commerce et des sociétés, publication dans un journal d’annonces légales.

Quel que soit votre choix, il est essentiel de bien anticiper les conséquences juridiques et fiscales pour optimiser votre projet immobilier.

Quelles sont les modalités d'emprunt pour une indivision ou une SCI ?

Avant de pouvoir ouvrir le champagne lors de l’acquisition de votre bien immobilier, encore faut-il réunir l’argent nécessaire à son achat. Et pour beaucoup, cela implique de souscrire un prêt bancaire.

Pour cela, que ce soit en indivision ou en SCI, 2 possibilités s’offrent à vous :

• Solution n°1 : chaque co-acquéreur apporte de l’argent de manière séparée, en souscrivant à un prêt bancaire chacun de son côté.
• Solution n°2 : l’ensemble (ou une partie) des co-acquéreurs font un emprunt en commun. Les co-emprunteurs proposent alors un dossier de demande de prêt en commun et sont solidaires du remboursement.

Quid de l'assurance de prêt pour ce type d’achat à plusieurs ?

Aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent si vous ne souscrivez pas une assurance de prêt immobilier, destinée à prendre en charge le remboursement de votre crédit en cas de pépin.

Comment fonctionne l’assurance emprunteur lors d’un achat à plusieurs ?

Que vous décidiez de souscrire un prêt individuel ou préfériez emprunter à plusieurs, la règle est la même : vous devez assurer la totalité du montant du prêt.

En cas de co-emprunt, deux possibilités s’offrent à vous :

• Vous répartissez les quotités d’assurance comme vous le souhaitez : par exemple, 40 % pour Pierre et 60 % pour Lucie. Dès lors, si Pierre n’est plus en mesure de continuer à rembourser le prêt, l’assurance prendra en charge 60 % des mensualités restantes et Lucie n’aura à payer que 40 %.
• Chaque co-emprunteur décide de s’assurer à 100 %, donc un total de 200 % pour Pierre et Lucie. Cela revient plus cher, mais s’il arrive quelque chose à Lucie, l’assurance couvrira la totalité des mensualités de prêt restantes pour Pierre, qui n’aura alors plus rien à payer.

Combien coûte une assurance de prêt en indivision et en SCI ? 

Tout dépend ! Que vous choisissiez d’investir en indivision ou avec une SCI, le coût d’une assurance de prêt immobilier est calculé selon de nombreux critères, qui dépendent notamment du profil de chaque (co)emprunteur (type de contrat,  montant du prêt, état de santé, âge, etc.).

Ce qui va également faire varier le tarif de votre assurance, c’est la nature de votre investissement. En effet, la couverture d’assurance ne sera pas la même si votre propriété en indivision ou SCI va vous servir de résidence principale ou sera mise en location.

Quelles sont les garanties d’assurance ?

Pour l’achat d’une résidence principale, les garanties minimales demandées sont les suivantes :

• La garantie décès ;
• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ;
• Les garanties d’invalidité IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) ;
• La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale).

En revanche, si vous réalisez un investissement locatif, le nombre de garanties obligatoires est moins important, en raison du fait que les revenus issus des loyers permettent de couvrir les mensualités de prêt. L’assurance revient alors moins chère.

Les garanties obligatoires en investissement locatif sont les suivantes :

• La garantie décès ;
• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ;